Ortak Alanın Haksız Kullanımı Durumunda Ne Yapılmalı

Ortak Alan Nedir?

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre ortak alanlar;

• Apartmanın merdivenleri

• Asansör, çatı, koridor

• Bahçe, otopark, sığınak

• Tesisat bölümleri (elektrik-su-doğalgaz odaları) gibi tüm maliklerin ortak kullanımına açık alanlardır.

Bu alanlar özel mülkiyet konusu yapılamaz ve kişisel amaçla kullanılamaz.

Ortak Alanın Haksız Kullanımına Örnekler

• Giriş holüne kişisel eşyaların (ayakkabılık, bisiklet vb.) yerleştirilmesi

• Bahçeye şahsi masa, sandalye, salıncak kurulması

• Otoparkta belirli alanın sürekli aynı dairece sahiplenilmesi

• Sığınakların depo haline getirilmesi

• Asansör boşluğuna özel eşya konulması

• Ortak çatıya klima dış ünitesi monte edilmesi

Tüm bu durumlar, diğer maliklerin ortak hakkını ihlal eder ve haksız kullanım anlamına gelir.

1. Haksız Kullanımı Tespit Edin ve Belgeleyin

İlk adım, durumu objektif biçimde belgelemektir:

• Fotoğraf çekin

• Yönetici/denetici tutanağı oluşturun

• Gerekirse apartman sakinlerinden imza toplayın

Bu belgeler, sonraki aşamalarda yasal süreci destekleyecektir.

2. Kullanıcıya Yazılı Uyarı Gönderin

Kat Mülkiyeti Kanunu gereği, ortak alanı haksız kullanan kişiye öncelikle yazılı bir uyarı yapılmalıdır. Bu uyarı:

• İhlalin içeriğini

• Hangi ortak alanın kullanıldığını

• Kanuna aykırı olduğunu

• Belirli bir süre içinde kaldırılması gerektiğini içermelidir.

Not: WhatsApp mesajı yerine resmi e-posta ya da imzalı tebligat tercih edilmelidir.

3. Yönetim Kararı Alın

Eğer kişi uyarıya rağmen ortak alanı boşaltmazsa, apartman yönetimi veya kat malikleri kurulu toplanarak bu konuda bir karar alabilir. Bu karar:

• Oy çokluğuyla alınabilir

• Karar defterine yazılır

• İhlalin devamı halinde hukuki sürecin başlatılacağı belirtilir

4. Hukuki Süreç: Sulh Hukuk Mahkemesine Başvuru

Eğer tüm uyarılara ve kararlara rağmen ihlal devam ediyorsa, Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvuru yapılabilir.
Bu başvuru;

• Ortak alanın işgalden arındırılması

• İhlalin durdurulması

• Gerekiyorsa tazminat talebi için yapılabilir.

Mahkeme, delilleri inceleyerek müdahalenin önlenmesi ve haksız kullanıcının eşyalarının kaldırılması yönünde karar verebilir.

5. Gider Payı Kesintisi Uygulanabilir mi?

Haksız kullanıcı, bu alanları kullandığı süre boyunca ortak giderlerden daha fazla faydalandığı için, yönetim kararıyla ek masraf yansıtılması gündeme gelebilir. Ancak bu durum tartışmalı olduğundan genel kurul kararıyla desteklenmeli ve mümkünse bir avukata danışılmalıdır.

Sonuç

Ortak alanların izinsiz ve kişisel amaçlarla kullanımı, hem hukuka hem komşuluk ilişkilerine aykırıdır. Yöneticilerin ve kat maliklerinin bu tür durumlarda adım adım ve kanuna uygun hareket etmesi, hem çözüm sürecini hızlandırır hem de hukuki sorunların önüne geçer.

Unutulmamalı: Ortak alan herkesindir, kimsenin değildir.