Kat Mülkiyeti Kanunu’nda Sık Yapılan Hatalar ve Doğrular

Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), apartman ve site yaşamının temel yasasıdır. Ancak uygulamada sıkça karşılaşılan yanlış yorumlar, ciddi anlaşmazlıklara ve hukuki sorunlara yol açabiliyor. Bu yazımızda, Kat Mülkiyeti Kanunu'na dair yapılan en yaygın hataları ve doğrularını örneklerle açıklıyoruz.

Her Karar Salt Çoğunlukla Alınmaz

Yanlış: “Toplantıya katılanların yarısından fazlası yetiyor.”

Doğru:

Karar türüne göre farklı çoğunluklar aranır:

• Ortak alan değişiklikleri için → 5'te 4 oy (KMK m. 42)

• Yönetici seçimi, bütçe onayı için → salt çoğunluk (toplantıya katılanların yarısından bir fazlası)

• Tadilat, onarım kararları için → Maliklerin çoğunluğu

Örnek Olay: Apartmanda çatının güneş paneli ile kaplanması için oy çoğunluğu sağlandı. Ancak %80 onay yerine %51 ile karar alındığı için bir malik dava açtı ve karar iptal edildi.

Kiracılar Oy Kullanamaz

Yanlış: “Kiracılar da apartman toplantısında oy kullanabilir.”

Doğru:

Sadece kat malikleri oy kullanabilir. Kiracıların katılımı mümkündür, ancak vekaletname olmadan oy veremezler.

Örnek Olay: Kat maliki yurtdışında olduğu için toplantıya kiracısı katıldı. Vekaletname olmadan oy kullandığı için alınan kararlar geçersiz sayıldı.

Aidat Borcu Nedeniyle Elektrik veya Su Kesilemez

Yanlış: “Aidat ödemeyene ceza olsun diye elektriğini keselim.”

Doğru:

Elektrik, su gibi temel ihtiyaçların kesilmesi hukuka aykırıdır. Yasal yöntem, icra takibi başlatmak ve gerekirse mahkemeye gitmektir.

Uyarı: Bu tür müdahaleler yöneticiyi cezai sorumluluğa götürebilir.

Yönetici Keyfi Harcama Yapamaz

Yanlış: “Yönetici isterse aidatla istediği masrafı yapar.”

Doğru:

Yönetici yalnızca genel kurulda onaylanmış bütçe dahilinde harcama yapabilir. Aksi durumlarda malikler itiraz edebilir ve denetim başlatabilir.

İpucu: Harcamaların şeffaf takibi için Biyos gibi dijital yönetim araçları kullanılabilir.

Ortak Alanlar Kişisel Kullanıma Açılamaz

Yanlış: “Çatı boş, ben oraya depo yapayım.”

Doğru:

Ortak alanlar yalnızca oybirliğiyle özel kullanım hakkına dönüştürülebilir. Keyfi kullanım diğer maliklerin hakkını ihlal eder.

Örnek Olay: Bahçeye kişisel park alanı çizen kat maliki hakkında dava açıldı. Mahkeme kullanım hakkını iptal etti.

Karar Defteri Tutmak Zorunludur

Yanlış: “Deftere ne gerek var, kararları WhatsApp’tan bildiriyoruz.”

Doğru:

Karar defteri, noter onaylı olmak zorundadır. Alınan her karar buraya geçirilmelidir. Aksi takdirde kararlar geçersiz sayılabilir.

Hatırlatma: Bu defter yasal bir belge niteliğindedir. Dava süreçlerinde delil olarak kullanılır.

Olağan Toplantılar Her Yıl Yapılmalı

Yanlış: “Geçen yıl yapamadık ama sorun değil.”

Doğru:

Yılda en az bir kez olağan toplantı yapılması zorunludur. Bu toplantılarda bütçe, denetim ve yönetici seçimi karara bağlanmalıdır.

İpucu: Toplantı yapılmaması durumunda kat malikleri mahkemeye başvurabilir ve yönetici atayabilir.

Yöneticilik Süresi Sınırlıdır

Yanlış: “O bir kere seçildi, hep o yönetir.”

Doğru:

Yöneticilik görevi en fazla bir yıl içindir. Her yıl yeniden seçilmesi ya da onaylanması gerekir. Süresi dolan yönetici yetkisiz sayılır.

Tavsiye: Yeni dönem başında yazılı ve noter onaylı bir genel kurul kararı alın.

Sonuç: Bilgi Sahibi Olmak Sorunları Önler

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun yanlış anlaşılması, hem yöneticiyi hem de kat maliklerini mağdur edebilir. Bu nedenle;

• Yasal metinleri incelemek,

• Karar almadan önce danışmak,

• Ve mümkünse profesyonel bir yazılım veya danışmanlık hizmeti kullanmak büyük fayda sağlar.

Unutmayın: Biyos gibi dijital apartman yönetim çözümleri, bu tür hataları minimize etmek için size pratik araçlar sunar.