Destek Merkezi Blog Genel

Görevli Dairesini Kiraya Vermek Yasal mı? Ortak Alan Gelirleri ve Vergi Tuzağı

Son dönemde artan maliyetler ve yükselen aidat tutarları, apartman yönetimlerini yeni kaynaklar aramaya yöneltti. Birçok sitede boş duran Görevli daireleri, sığınaklar, çatılar (baz istasyonları için) veya dış cepheler (reklam panoları için) kiraya verilerek elde edilen gelirle aidatlar düşürülmeye çalışılıyor.

İlk bakışta mantıklı bir çözüm gibi görünse de; usulüne uygun alınmayan kararlar veya Maliye’ye bildirilmeyen kira gelirleri, apartman yönetimini ve kat maliklerini beklenmedik idari ve cezai yaptırımlarla karşı karşıya bırakabiliyor.

Peki, apartmanın ortak alanı kiraya verilebilir mi? Karar nasıl alınmalıdır ve bu gelirin vergisi nasıl ödenir?

1. Karar Yeter Sayısı Nedir? (Oy Çokluğu mu, Oy Birliği mi?)

Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK Madde 45) göre, binanın ortak alanlarının (Görevli dairesi, çatı, bahçe, sığınak vb.) üçüncü şahıslara kiralanması veya kullanımı "önemli yönetim işleri" arasında yer alır.

Altın Kural (Oy Birliği): Ortak bir alanın kiraya verilebilmesi için tüm kat maliklerinin oy birliği ile karar alması şarttır.
Genel kurulda oy çokluğuyla (örneğin 20 daireden 15'inin onayıyla) Görevli dairesinin kiraya verilmesi kararı alınamaz. Tek bir kat maliki bile karşı çıkarsa veya imza vermezse yapılan kiralama hukuken geçersiz sayılır ve iptal davasına konu olabilir.

2. Görevli Dairesi ve Sığınak Kiralanabilir mi?

Her ortak alanın kiralama şartı aynı değildir:

Görevli Dairesi: Eğer binada fiilen çalışan bir Görevli yoksa ve kat maliklerinin oy birliği kararı varsa kiraya verilebilir.
Sığınak ve Yangın Merdivenleri: İmar ve İtfaiye yönetmelikleri uyarınca sığınaklar, yangın kaçış koridorları ve güvenlik alanları hiçbir şekilde kiraya verilemez, depo olarak dahi kullanılamaz. Oy birliği kararı alınsa dahi bu alanların kiraya verilmesi yasaya aykırıdır.

3. Vergiyi Kim Ödeyecek? (Gayrimenkul Sermaye İradı)

Apartman yönetimlerinin düştüğü en büyük tuzak, kiralama gelirini "apartmanın kendi parası" sanıp vergilendirmeyi unutmaktır. Hukuken apartman yönetimlerinin ayrı bir tüzel kişiliği veya mükellefiyeti yoktur.

Vergi Mükellefi Kat Malikleridir: Ortak alandan elde edilen kira geliri, kat maliklerinin arsa payı oranında şahsi kira geliri (GMSİ) kabul edilir.
Beyanname Zorunluluğu: Eğer bir daire sahibinin apartman ortak alan kiralamasından payına düşen tutar (diğer kira gelirleriyle birlikte) o yılın vergi muafiyet sınırını aşıyorsa, kat maliki bunu kendi Yıllık Gelir Vergisi Beyannamesine eklemek zorundadır.
Stopaj Kesintisi: Eğer ortak alan (örneğin Görevli dairesi veya dükkan) bir şirkete veya vergi mükellefine kiralanmışsa, kiracı firma kira ödemesinden %20 muhtasar (stopaj) vergisi kesip vergi dairesine yatırmakla yükümlüdür.

Yönetici Bu Süreci Nasıl Yönetmeli?

Karar Defterini Sağlama Alın: Kiralama yapmadan önce düzenlenen genel kurulda tüm kat maliklerinin ıslak imzasını taşıyan "Oy Birliği" kararını deftere işleyin.
Kira Sözleşmesini İki Malikle Birlikte İmzalayın: Anlaşmayı "Apartman Yönetimi" adına, kat maliklerince yetkilendirilmiş yönetici imzalar.
Harcamaları Şeffaf Tutun: Elde edilen gelir resmi apartman banka hesabına yatırılmalı, giriş-çıkışlar tüm sakinlerin görebileceği şekilde belgelenmelidir.

Paylaş:

Ücretsiz Apartman Site Yönetim Programı

Başlangıç planı şimdi ve her zaman ücretsiz